NOTA A CORTE DI CASSAZIONE – SEZIONI UNITE CIVILI,

SENTENZA 22 MARZO 2019, n. 8230

Di MONICA GUZZARDI

 La nullità testuale degli atti traslativi di immobili abusivi

 1.Premessa 2. Excursus normativo 3. Tesi contrapposte: nullità formale o nullità sostanziale? 4. L’intervento delle S.U. 5. Conclusioni. Brevi note in materia di contratto preliminare.

 La recente sentenza delle Sezioni Unite si sofferma sulla qualificazione della sanzione prevista dagli artt. 17 e 40 della L. n. 47 del 1985 e 46 del TU n. 380 del 2001, relativi alla compravendita avente ad oggetto immobili abusivi, interrogandosi sulla natura formale o sostanziale della stessa, ed escludendo si tratti di un’ipotesi di nullità virtuale o strutturale, ai sensi dell’art. 1418 comma 1 e 2 c.c.

A tal proposito si rammenta che la nozione di abusività di un immobile consta in un concetto di per sé eterogeneo che può concretizzarsi nell’ assenza di concessione, nell’immobile edificato in totale difformità dalla concessione, nell’immobile che presenta una variazione essenziale rispetto alla concessione o, ancora, in quello che presenta una parziale difformità dalla concessione.

Tra l’altro si tenga conto del fatto che la l’esercizio dello ius edificandi, pur essendo una concreta manifestazione del diritto di proprietà fondiaria, soggiace all’osservanza di molteplice limitazioni e prescrizioni della pubblica autorità, tradottesi dapprima nella licenza, poi nella concessione edilizia ed infine nel permesso di costruire.

In definitiva l’esercizio dell’attività edilizia avviene, di regola, previa acquisizione di apposito titolo abilitativo, salvo le ipotesi di attività edilizia libera e le ipotesi sottoposte alla disciplina della segnalazione certificata di inizio attività.