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Anno XVI - n. 07 - Luglio 2024

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Rimessa alle Sezioni Unite questione relativa al risarcimento del danno spettante al locatore per inadempimento del conduttore.

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Corte di Cassazione, Sez. III, ord. int. del 9 novembre 2023, n. 31276.

La Sezione Terza ha disposto, ai sensi dell’art. 374, comma 2, c.p.c., la trasmissione del ricorso al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, in ragione della rilevanza nomofilattica della seguente questione in tema di locazione (ritenuta di massima di particolare importanza, già oggetto di contrasto e tale da potersi porre anche con riguardo ad altri contratti): se, in relazione alla risoluzione per inadempimento della locazione di immobili da parte del conduttore, sia configurabile e, in caso positivo, in quali termini un risarcimento del danno successivo al rilascio, commisurato ai canoni che il locatore avrebbe potuto percepire fino alla scadenza del contratto.

Nell’ordinanza interlocutoria si dà altresì atto di un contrasto nella giurisprudenza di legittimità in ordine alla suddetta questione.
Secondo un primo orientamento – più risalente e tendenzialmente prevalente, rappresentato da Cass. n. 194 del 2023; n. 8482 del 2020; n. 2865 del 2015; n. 10677 del 2008; n. 18510 del 2007; n. 676 del 1980; n. 1880 del 1970 – il locatore, che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore, ed il cui ammontare è riservato alla valutazione del giudice di merito sulla base di tutte le circostanze del caso concreto.
Secondo un altro orientamento – recepito da Cass. n. 1426 del 2017; n. 27614 del 2013 – in ipotesi di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, una volta intervenuto il rilascio del bene locato, non configura di per sé un danno da “perdita subita” o un danno da “mancato guadagno” la mancata percezione da parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionale o legale del rapporto ovvero fino al momento in cui il locatore stesso conceda ad altri il godimento del bene con una nuova locazione.